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2018年房地产开发运行分析
发布时间:2019-01-28 09:35    作者:固定资产投资统计处    来源:内蒙古统计局    浏览次数:


2018年,全区贯彻落实党的十九大提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,实施供需双向调控,精准施策,全区房地产市场运行平稳。

一、全区房地产开发运行基本情况

(一)房地产开发投资降幅持续收窄,东、西部地区房地产投资占比增加

2018年,全区完成房地产开发投资883亿元,比上年下降0.8%,降幅比前三季度收窄0.9个百分点,比上半年收窄7.8个百分点。全区房地产开发投资降幅不断收窄,增速波动趋于平稳。

分地区情况看,2018年,呼包鄂地区完成房地产开发投资394亿元,比上年下降16.9%,占全区的比重为44.7%,比2017年下降8.6个百分点;东部5盟市房地产开发投资375亿元,比上年增长10.3%,占全区的比重为42.5%,比2017年提高4.3个百分点;其他4盟市房地产开发投资113亿元,比上年增长50.4%,占全区的比重为12.8%,比2017年提高4.3个百分点。

(二)房地产项目新开工面积增长,建设规模有所扩大

2018年,全区房地产开发企业房屋施工面积11277万平方米,比上年增长4.0%;房屋新开工面积3024万平方米,比上年增长28.2%;房屋竣工面积1416万平方米,比上年下降17.5%。房屋竣工面积持续降低,新开工面积连续6个月增长,且增速不断提高,房地产开发项目建设规模扩大。

(三)商品房销售面积降幅扩大,期房成为销售主体

2018年前三季度,全区商品房销售面积持续回暖,但四季度开始出现下降,且降幅不断扩大。2018年,全区商品房销售面积2008万平方米,比上年下降2.9%,而前三季度同比增长2.7%,增速由正转负,且降幅扩大。其中,住宅销售面积下降1.4%,办公楼销售面积下降54.0%,商业营业用房销售面积增长4.2%

受新建住宅销售价格持续上涨影响,商品房销售额增长较快。2018年,全区商品房销售额1114亿元,比上年增长16.4%,增速比前三季度回落3.0个百分点,比上半年提高5.8个百分点。其中,住宅销售额增长24.2%,办公楼销售额下降48.4%,商业营业用房销售额增长0.9%

现房销售大幅下降,期房成为房屋销售主要类型。2018年,全区期房销售面积1237万平方米,比上年增长16.4%,占全部销售面积的比重为61.6%,比2017年提高10.2个百分点。全区现房销售面积770万平方米,比上年下降23.3%,全区有8个盟市现房销售面积连续下降。

(四)销售回流资金和自筹资金增长,项目开发资金结构改善

2018年,全区房地产开发企业到位资金1065亿元,比上年增长4.3%,增速较1-11月份提高3.9个百分点。其中国内贷款60亿元,下降22.9%;自筹资金586亿元,增长1.3%;定金及预收款277亿元,增长31.6%;个人按揭贷款92亿元,增长23.1%

房地产开发项目到位资金结构来看,国内贷款占比5.6%,自筹资金占比55.0%,国内贷款占比较小且不断下降,而自筹资金占比过半,自筹资金成为房地产项目开发融资主要渠道。同时,随着商品房销售形势的好转,销售资金加快回流,降低了房地产企业资金的压力。

二、当前房地产市场运行中的关注点

(一)多地商品房销售面积下降

受全区房价上涨影响,9月以来,全区去库存政策措施有所调整,部分地区棚户区改造货币化安置比例下调,购房需求有所减少,新增人口较少的东西部盟市商品房销售下降明显。与2018年前三季度相比,全区商品房销售面积增速明显回落,同比下降的地区有所增加,其中东、西部盟市下降明显(呼伦贝尔市-21.2%、兴安盟-14.4%、通辽市-22.4%、锡林郭勒盟-5.1%、鄂尔多斯市-52.9%、巴彦淖尔市-11.4%、乌海市-16.5%),而销售面积保持增长的地区主要有呼和浩特市、包头市、赤峰市。

(二)新建住宅销售价格环比涨幅回落

呼和浩特市和包头市是全国70个大中城市商品住宅销售价格监测的被调查城市。12月份,呼和浩特市新建住宅销售价格环比增长1.9%,环比增速比上月回落1.0个百分点;同比增长21.0%,同比增速比上月扩大1.4个百分点。包头市住宅销售价格与上月持平,环比增速比上月回落0.4个百分点;同比增长11.4%,同比增速比上月回落1.1个百分点。呼和浩特市、包头市新建商品房销售价格环比涨幅均回落,房价波动趋于平稳。

(三)个人购房贷款增长较快,或引发居民杠杆率提高

2018年,全区个人购房贷款2185亿元,同比增长17.2%,占全部房地产贷款比重为50.7%,较2017年提高1.7个百分点。个人购房贷款占比高、增长较快,一方面挤占居民消费额度,另一方面可能导致全区的居民杠杆率增高,增加金融风险。

三、对策建议

2018年,全区适度调整市场调控政策,房地产开发投资降幅持续收窄,房价涨幅有所回落,市场运行趋于平稳。未来房地产市场要实现“稳地价,稳房价,稳预期”的目标,需进一步落实地方政府的主体责任。

(一)稳地价—合理调整住房用地供应结构

结合住房发展规划和当前人口需求情况,落实人地挂钩政策,有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高高中低价位、中小套型普通商品住宅在新建商品房中的比例。改进商品住宅用地供应方式,建立地价联动机制,防止地价推涨房价。

(二)稳房价—避免房价大起大落

全区房地产市场调控政策从去库存时期的扩张性型调控,转变为避免房价大涨的紧缩型调控。未来一段时期内应加强市场监测,丰富宏观调控手段,完善落实差别化信贷政策,既要防止房价大起,也要避免房价大落,促进全区房地产市场平稳健康发展。

(三)稳预期—加强房地产市场供需双向调节

要保持房地产市场调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,严厉打击炒作房价上涨、散布虚假信息等行为,营造良好的舆论氛围,稳定市场预期。

 


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